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Permessi per la costruzione di una piscina interrata

Chi è insteressato a costruire la sua prima piscina è spesso assalito dai dubbi, le domande che più spesso ci sentiamo fare sono: occorrono autorizzazioni per costruire una piscina interrata? Che tipo di permessi occorrono?

Cominciamo col dire che, sì, occorrono delle autorizzazioni, un titolo edilizio. Le piscine, in Italia, non rientrano nel campo dell’edilizia libera.

La normativa italiana per la realizzazione di piscine interrate è spesso confusa e male interpretata, al punto che tra comuni limitrofi a volte esistono svariate differenze di richieste e interpretazioni. Una cosa è certa: occorre richiedere una autorizzazione. Ricordiamo che costruire una piscina senza permesso potrebbe aprire una disputa vedrà coinvolti tutti i soggetti: proprietario, costruttore e progettista, che ne risponderanno penalmente in quanto possibile caso di abuso edilizio.

L’argomento è molto complesso in quanto la realizzazione di piscine ad uso privato è regolamentata da accordi stato-regione recepiti in modo diverso e con tempistiche diverse da ogni governo regionale. A volte, anche all’interno della stessa regione, le diverse province forniscono motivazioni di diniego completamente diverse, non sempre ben fondate.

 

Quali permessi servono?

In base ad alcuni condizioni, può variare il titolo edilizio necessario per la costruzione di una piscina. I titoli edilizi più comuni sono comunque DIA e permesso di costruire ( ex. concessione edilizia ), ne esiste un terzo, in disuso, come vedremo.
Nonostante alcune recenti sentenze del consiglio di stato possano essere interpretate in senso più restrittivo circa la possibilità di considerare una DIA sufficiente nella costruzione di una piscina, in particolare:

Appare veramente arduo, se non impossibile, configurare la realizzazione di una piscina come un’attrezzatura per lo svago e il tempo libero, alla stessa stregua di un dondolo o di uno scivolo installati nei giardini o nei luoghi di svago. La piscina è una struttura di tipo edilizio che incide con opere invasive sul sito in cui viene realizzata, tant’è che per la sua realizzazione occorre munirsi di relativo titolo ad aedificandum, di talché è di palmare evidenza la diversità di tale struttura con le attrezzature per lo svago.

Nonostante questo, dicevamo, possiamo distinguere la necessità di munirsi di un titolo edilizio piuttosto di un altro secondo le indicazioni che seguono. Tenendo sempre presente che andare ad informarsi su norme e vincoli specifici del proprio comune è sempre una buona norma per prevenire problemi ulteriori.

Quando serve il Permesso di Costruire?

Costo di una piscina in cemento armato

Il permesso di costruire ( ex concessione edilizia, artt. 10-21 del Testo Unico Edilizia, fonte ) è un atto formale che consente di esguire opere edilizie o altri interventi all’interno di:

  • interventi di nuova costruzione;
  • interventi di ristrutturazione urbanistica;
  • interventi di ristrutturazione urbanistica che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche di volume, sagoma, dei prospetti o delle superfici o che comportino cambiamenti di destinazione d’uso;

Viene rilasciato in conformità alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente. Nel permesso di costruire vengono indicate le date di inizio e fine lavori, il termine di inizio lavori non può essere superiore ad un anno dal rilascio del titolo e l’opera dev’essere conclusa entro 3 anni dall’inizio dei lavori. Raramente sono concesse proroghe.
La realizzazione della parte dell’intervento non ultimata nel termine stabilito è subordinata al rilascio di un nuovo permesso solo per quelle opere ancora da eseguire.

La domanda per il rilascio del permesso di costruire va presentata allo sportello unico corredata da:

  • titolo di legittimazione;
  • elaborati progettuali richiesti dal regolamenteo edilizio e da altri documenti qualora ve ne fosse richiesta;
  • autocertificazione circa la conformità del progetto alle norme igienico sanitarie;

A differenza della DIA, per il permesso di costruire vige la regola del silenzio – diniego da parte della pubblica amministrazione, per cui, passti i termini di attesa ( 60 giorni, 120 per i comuni oltre i 100.000 abitanti ), una non risposta è da intendersi come risposta negativa.

In generale, rifacendosi al Testo Unico Ediliza, che costituisce il solco entro il quale tutte le normative locali devono rimanere, il permesso di costruire è richiesto per tutti gli interventi di nuova costruzione, che comportano una trasformazione edilizia e urbanistica del territorio.

In relazione alla piscina, il permesso di costruire è sempre necessario quando questa non sia considerabile come pertinenziale rispetto all’edificio perimetrale. Il rapporto di pertinenzialità è definito come quel rapporto per cui un immobile è volontariamente e permanentemente progettato per essere di utilizzo esclusivo di un altro immobile ( es. la piscina è pertinenziale all’abitazione ).

La pertinenzialità può venire meno quando:

  1. le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, li qualifichino come interventi di nuova costruzione.
  2. la piscina, avendo un volume superiroe al 20% di quello dell’edificio principale non è più considerabile come un semplice intervento pertinenziale.

Se la realizzazione della piscina è soggetta a permesso di costruire è possibile pensare che sia soggetta anche agli oneri urbanizzazione, che, variando da comune a comune possono incidere parecchio sui costi burocratici (art. 20 legge 380/2001).

 

Quando serve l’Autorizzazione Edilizia?

L’Autorizzazione Ediliza è uno dei tre titoli idonei per la costruzione di una piscina interrata, in realtà non viene considerata nel Testo Unico Edilizia, era uno dei titoli abilitativi esistenti, introdotta con la Legge n° 94/1982. Può essere considerata in disuso, in quanto le sue casistiche ( costruzioni di pertinenza ) ricadono nella DIA.

La citiamo perchè potrebbe venir richiesta da qualche comune i cui uffici non sono aggiornati, nel qual caso si potrà comunque utilizzare come titolo seguendo la procedura che il comune potrà spiegarvi.

 

Quando è sufficiente la DIA?

Autorizzazioni costruzione piscina interrata

La denuncia di inizio attività DIA va presentata se la realizzazione della piscina può configurarsi come intervento pertinenziale a condizione che il volume da realizzare non sia superiore al 20% del volume dell’edificio principale ed alla ulteriore condizione che le norme tecniche degli strumenti urbanistici non considerino gli interventi pertinenziali comunque “interventi di nuova costruzione”, tenuto conto della zonizzazione e del loro impatto ambientale e paesaggistico. La presentazione di una DIA è il caso più semplice e più comune per la costruzione di nuove piscine interrate.

In base al testo unico dell’Edilizia 2001, è necessario quindi presentare al comune una D.I.A. (denuncia di inizio attività)  che deve essere presentata da un professionista di competenza (architetto, geometra, ingegnere ecc ecc). Una volta presentata la “domanda” con la D.I.A., il comune di appartenenza avrà 30 giorni di tempo per opporsi. Se non lo fa , scaduti i trenta giorni, si può procedere alla costruzione della piscina interrata.

Il costo della DIA, oltre a quello della presentazione del progetto da parte di una figura abilitata, sta solo negli oneri di segreteria, poche decine di Euro.

Consigliamo sempre informarsi presso l’ufficio tecnico del Comune per verificare se ci sono vincoli di tipo paesaggistico o eventuali altre nome del piano regolatore,  come per esempio forma , colore dimensioni della piscina , caratteristiche progettuali. Spesso questi vincoli sono dettati dalla direzione generale belle arti e paesaggio del ministero dei beni culturali, in base alla Legge Galasso e le sue successive modificazioni.

 

Conclusione

  • Il permesso di costruire serve se la piscina non è considerabile di pertinenza dell’edificio  principale ( cioè non è al servizio esclusivo di quello ), se supera il 20% del volume dello stesso o se ci sono particolari vincoli paesaggistici.
  • La DIA è sufficiente in tutti gli altri casi per piscine residenziali di medie dimensioni, soggiace alla norma del silenzio-assenso dopo 30 giorni.

 

Casistiche giurisprudenziali interessanti

Sentenza del Consiglio di Stato Sez. V del 16.4.2014

Dopo un lungo contenzioso iniziato negli anni ’80 nel comune di Maratea per la realizzazione di piscina, solarium e locali sottostanti. Disputa cominciata nel 1986, in seguito alla realizzazione con permesso edilizio rilasciato nel 1984 per la realizzazione di piscina e strutture annesse in zona agricola a pertinenza residenziale.

Dopo un lungo processo nel 2000, il Tar regionale, con la sentenza 390, revoca la concessione edilizia originaria, deducendo una violazione dell’art. 13 comma 2 della legge regonale della basilicata n. 47 del 1985.

A seguito di questo diniego ci sarà un ricorso dei proprietari nel 2001, la sentenza verrà impugnata poiché il giudice di primo grado non aveva valutato che la modestia dell’impianto non comportava alterazione degli indici di edificabilità, rilevando l’intero intervento piuttosto come una complessiva del terreno.

In sintesi la decisione del Tar è stata impugnata con successo in quanto la realizzazione della piscina prefabbricata era di dimensioni relativamente modeste, in rapporto all’edificio a destinazione residenziale, sito in zona agricola e rientrava nell’ambito delle pertinenze, cosa che fa rientrare il caso nell’art. 7 comma 2, che prevede la realizzabilità in quest’ambito con semplice autorizzazione gratuita.

A proposito di Alessio B.

Redattore di blogpiscine.com, felice di rispondere alle vostre richieste e dubbi sul mondo delle piscine.

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28 commenti

  1. il proprietario del giardino confinante viene interpellato? supponiamo che la terra provenienta dallo sbanco, anzichè rimossa, venga spalmata sul restante terreno causandone una sopraelevazione, cosicchè in caso di piogge abbondanti si riversi sul mio terreno? e in caso di cedimento della struttura^?

    grazie in anticipo

    ct

  2. Egregio sig. Carlo,

    rispondo qui sotto ai suoi quesiti:

    1) Al confinante non va chiesto niente. Va presentata solo una DIA al comune

    2) Se la terra di riporto viene spalmata sul resto del terreno non c’è nessun problema, a patto che il proprietario costruisca manufatti consoni a contenere questa sopraelevazione (muretti di contenimento,ecc..). In nessun caso si può scaricare l’acqua sul giardino del vicino.

    3) non ho capito quale struttura cede…. La piscina? Visto che è nuova direi di no…..

    A disposizione,
    Arch. Francesco Magistro

  3. danniele giannuzzi

    se e’ un terreno agricolo posso fare la piscina o sono vincolato a qualcosa.grazie

  4. Buongiorno,

    Per fare una piscina interrata in pannelli d’acciaio occorre il permesso comunale?
    Anche per le piscine seminterrate in acciao o legno e’ richiesto il permesso?

    Sarei interessato ad una piscina 600x300x150
    Il prezzo mi sembra molto 3600Euro.

    Quanto mi viene a costare in totale considerando manodopera e le varie lavorazioni con cemento e mattoni?

    Offrite dei pacchetti all inclusive? Piscina + montaggio ecc

    Grazie per l’Informazione

    • Buongiorno,
      per le piscine interrate occorre il permesso comunale e il tipo di autorizzazione può cambiare a seconda del comune di appartenenza. Per le piscine seminterrate, solitamente non occorre alcun tipo di permesso, ma anche qui consigliamo sempre di informarsi dal proprio comune.

      Per informazioni e preventivi “chiavi in mano” può contattare l’ufficio commerciale al 0522/1536417
      A disposizione
      Marcello

  5. La piscina interrata la si può realizzare soltanto su un terreno costruibile. In alternativa esistono le piscine fuori terra le quali non occorre alcun permesso.

  6. Buongiorno,
    a quale distanza dal terreno confinante puo’ essere costruita una piscina? . Inoltre, qualora la piscina fosse gia’ stata costrutita ad una distanza troppo ravvicinata al terreno confinante, quali sono le sanzioni previste da parte del comune? Il proprietario del terreno confinante potrebbe chiedere il ridimensionamento delle misure della piscina secondo le distanze previste dalla legge?
    Grazie per queste informazioni e cordiali saluti.

  7. salve e grazie in anticipo per l’eventuale risposta, ho un quesito al quale ancora non ho trovato una risposta, vorrei autocostruirmi una piccola piscina completamente fuoriterra, dimensioni 4m per 3m ed alta circa 1m in mattoni, premetto che il giardino è di mia proprietà sotto del quale non vi sono garage e che non andrebbe a incidere sui confini dei vicini.
    quello che non riesco a capire è se è necessario un permesso da parte del comune per una costruzione di questo genere e di queste dimensioni.
    grazie ancora

  8. admin, buongiorno a lei e grazie per la risposta, ho seguito il suo consiglio aspetto una risposta dal forum che mi ha consigliato e speriamo che non mi dicano di presentare mille documenti in comune; desisterei!!
    grazie ancora è stato un piacere

  9. Buongiorno, nel corso della ristrutturazione della nostra casa (ancora non ultimata)abbiamo realizzato un piscina intena interrata (25m cubi con altezza 1 m), non sono state fatte richieste specifiche al comune e nei disegni presentati non è segnata, ora sono a chiederle, se è ancora possibile sanare la situazione visto che le varianti dei lavori di ristrutturazione non sono ancora state presentate. In cosa possiamo incorrere, sanzioni , provvedimenti ecc.
    La ringrazio e saluto cordialmente

    • Buongiorno. Se i lavori non sono stati completati, mi riferisco alla piscina interna, potete chiedere un colloquio con il tecnico comunale, perche’ una variazione al progetto in itinere puo’ essere tollerata solo se avviene una rapida presentazione di variante al progetto consegnato, dimostrando la buona fede del committente.

      Naturalmente è necessario che questa piscina interrata abbia le caratteristiche previste dal regolamento edilizio locale, ovvero tutti i requisiti in linea con la normativa locale.
      Il tecnico che vi segue dovrebbe sapere gia’ come e cosa si può fare.

      Che richiesta di autorizzazione e’ stata chiesta? Scia o permesso di costruire?

  10. Salve, nella parte di dietro della mia villetta a Roma, zona Infernetto, vorrei realizzare una piscina, ma mi piacerebbe farla all’altezza del piano terra di casa. Ora, essendo il piano terra rialzato di circa 1 metro, poichè ho il seminterrato, vorrei rialzare tutto il terreno di dietro, circa 10×11 mt e ovviamente costruire una piscina che a quel punto sarebbe a filo con il piano terra. Ho ovviamente il muro di cinta che fa da divisorio con i 3 vicini confinanti, che magari una volta realizzato il tutto, metterei una siepe più alta di quella attuale per questione di privacy nostra e dei vicini.
    Volevo sapere che tipo di permessi devo richiedere o far richiedere (a qualche studio magari) per fare tutto ciò descritto.

  11. Volevo chiederle quali procedure devono essere eseguite per regolarizzare una piscina interrata già costruita. La piscina insiste su un giardino privato nel comune di ragusa ed occupa una superficie di 35 mq circa . grazie in anticipo!

  12. Ogni Comune ha un suo regolamento che stabilisce criteri e modalità per la regolarizzazione degli abusi edilizi. Purtroppo per sapere come muoversi deve necessariamente rivolgersi all’Ufficio Tecnico dove risiede.

    rossana

  13. giuseppe Bartolini

    Buon giorno
    vorrei sapere se è possibile coprire una piscina interrata con struttura a settori scorrevoli ognuno della lunghezza di due metri altezza media 2.2 metri. questa piscina è ubicata nel conune di Murlo Siena
    Grazie

    • Buongiorno Giuseppe,
      se può interessarle può visionare le nostre Coperture Telescopiche, che sono composte da una struttura in pannelli scorrevoli. Può trovarne vari modelli e misure.
      Se non è sicuro che sia il prodotto adatto a lei può contattare i nostri consulenti per avere più informazioni.
      Buona giornata!

  14. Io invece ho una piscina di 4,50 x8 e per la chiusura invernale ho risolto facendo una capanna sulla piscina cioè’ ho preso 2 travetti li ho posizionati sulla parte stretta nel mezzo ho avvitato 2 cunei per travetto e nel mezzo parte lunga della piscina ho messo 2 assi in costa super tenuta per il peso poi ho preso 4 tavole per lato di notevole spessore alla cui estremità ho avvitato dei pezzi vi legno li ho posizionati con usato dentello in aggancio della trave messa per il lungo ed il gioco è fatto. Telo con occhielli da cover 600 mg di spessore con anelli rinforzati il tutto collegato nel perimetro con corda da mare in nailon doppio rinforzo .ovviamente la corda si attacca a dei tasselli in ottone che circondano il perimetro e sono a scomparsa per l’estate vi assicuro niente più acqua da aspirare e dando la giusta pendenza neanche un po’ di accumulo di neve il telo fa scivolare tutto

  15. Buongiorno
    Vorrei sapere se è possibile realizzare il vano tecnico per una piscina privata interrarata a lato della stessa (dimensioni 3.00x 7.00 mt) con la stessa profondità prevista – 1,50 mt. Con una soletta di spessore 15 cm l’atezza utile del vano tecnico sarebbe di 1,35 mt. con accesso dall’alto tramite una botola e scaletta di dimensioni 70×70 cm. Esiste una norma specifica per l’atezza utile del vano tecnico? La vasca di compenso ha la stessa quota della piscina ………… non ho riferimenti per quanto riguarda il vano tecnico interrato e le sue dimensioni minime!
    Grazie saluti Paolo

  16. Buongiorno,io ho costruito una piscina interrata,il mio tecnico che ha progettato la mia casa e ha diretto i lavori ha presentato in comune una scia è trascorso 1 mese mi ha detto che potevo fare iniziare alla ditta costruttrice i lavori.
    Questo ora è il mio problema:io ho innalzato la quota artificialmente del terreno rispetto alla strada pubblica cui sono confinante e rispetto al vicino di casa che anch’esso sta costruendo la sua abitazione,premetto che non ci sono buoni rapporti,intanto io sono venuto a conoscenza da alcuni siti internet e forum che essendo che ho elevato la quota del terreno originaria la mia piscina non rispetta più le distanze legali nei confronti della proprietà del vicino,ovvero la mia piscina dista dal confine 1,5 mt.
    Ho dimenticato di dire che ho chiesto nuovamente in comune sulla base di che cosa mi hanno fatto procedere e mi hanno risposto che per loro amministrazione comunale va bene così,ma io non per essere diffidente ho un po’ di dubbi,in quanto sembra,da ciò che ho letto qua e là,che nel momento che la costruzione è al di fuori del piano di campagna rispetto al livello originario del terreno debba rispettare le distanze dal confine con il vicino come una vera e propria costruzione ovvero come l’abitazione,ovvero 5 mt,qualcuno Sa Dirmi qualcosa a riguardo?grazie anticipatamente

  17. Salve ho letto che una volta ottenuto il permesso l ‘ immobile viene riclassificato come immobile di lusso proprio per la presenza della piscina e quindi soggetto a una classe tributaria più elevata? È così o dipende dalle dimensioni della piscina?

  18. Buongiorno, volevo installare una piscina interrata in acciaio con un basamento in cemento da massimo 15 cm e mattoni di cemento attorno la lamina d’acciao della piscina, servono permessi? Grazie

    • Buongiorno Angelo, come scritto nell’articolo è quasi certo che avrà bisogno di una qualche autorizzazione per procedere ai lavori. Per quanto riguarda la tipologia da richiedere dovrebbe informarsi presso il suo comune poichè la normativa varia a seconda della zona di residenza.
      Buona giornata!

  19. Salve,ho intenzione di costruire una piscina interrata,l’unico mio cruccio è il fatto che la mia casa fà parte del centro storico,ho un giardino di 140mq2 nel quale andrei a costruire la piscina,mi sono rivolto al comune,ma nessuno è capace di dirmi se si può fare o non o cosa ci vuole per poterla fare,quindi la mia domanda è,si può costruire una piscina in un giardino privato di un appartamento privato che fà parte del centro storico? Ci tengo a precisare che il mio giardino è circondato da tutti i lati da muri alti,quindi se non si entra in casa non è assolutamente possibile vedere il giardino quindi non sn lavori che rovinano la facciata o altro,m.Perché al comune nn mi danno l’ok perché non sanno cosa rispondermi,sono 2 mesi che sto aspettando,la loro risposta è sempre la stesssa,dobbiamo vedere se si può fare in un centro storico! Grazie anticipatamente

    • Buongiorno Francesco, purtroppo l’ufficio Tecnico del suo comune è l’unica fonte attendibile da cui avere una risposta se vuole fare le cose in regola. Se proprio non riesce ad ottenere una risposta provi a consultare un professionista (un architetto o un geometra).

  20. Buongiorno, abito a Livorno ed ho acquistato un immobile con giardino classificato come “borgo” quindi no vincolo paesaggistico ma solo storico. Devo ristrutturare completamente l’immobile di circa 450 mq. e volevo installarvi una piscina di circa 10×5. Al comune mi dicono che non è possibile assolutamente costruire e che la piscina è equiparata ad una costruzione. È’ corretto? Mi hanno parlato di biopiscine che non sarebbero soggette alla stessa normativa, e così? Preciso che il giardino e’ interno e con mira alte tra i confinanti .Grazie per l’aiuto.

    • Buongiorno Barbara, il suo comune è la fonte più attandibile per reperire questo tipo di informazioni in quanto le normative variano molto a seconda della zona. Se le hanno dato queste indicazioni può considerarle assolutamente valide.

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